能够代表一个国家、一个民族及其文化历史底蕴的物件，总是很难用数字去衡量它的价值。带有明显老北京烙印的四合院，便是烙上中国印记、具备民族血脉的北京梦想。

    四合院作为北京皇城居住最淋漓尽致的体现，加之百年历史积淀的古董身份，它的人文价值、历史价值实难用金钱衡量。无论是怀揣剪不断的北京情结，还是想为自己的社会地位与雄厚实力寻找相称的人居形式，拥有这样一方隐匿于中国皇脉之下的院落，已然成为国内外财富阶层投资北京、圆梦北京的终极理想。

院子稀缺，不可复制！北京目前有多少套可交易的四合院？据井蕴娇粗略统计：“老城区有616条胡同，以每个胡同150个院落计算，北京有上万套四合院，其中大约1/3具备上市交易条件，也就是两千多套。而北京市文物局古建筑研究所掌握的数据更让人震惊，北京市成格局的四合院大约有4000套，其中属于私产、能够自由交易的仅占3%左右，区区百套而已！如此稀缺也是造成四合院日益升值的主要因素。但即便如此，四合院的投资回报仍能以每年15%—20%幅度增长。”这与其他住宅类物业5%-10%的投资回报相比依旧高出很多，升值前景依然让所有人垂涎。

    每个院落背后都藏着一段传奇，而99%的买家都对投资经历讳莫如深。即使双方心里都清楚，也不方便公之于众，这让四合院买家显得更为神秘。本期《地产NEWHOUSE》杂志深度专访3位具有代表性的四合院资深专家，探秘四合院投资交易的真实内幕，并以资深经历者总结出的投资箴言，为想要投资北京、收藏院子的实力精英带来第一手梦想启示。百万经营院子酒店，用创意续写经典价值

能过把北京四合院院子瘾

    这些院子都是通过与政府相关部门协商拿下的，而他的院子营运计划也得到了政府的肯定，那就是用商业的办法保护四合院这种北京特有的建筑符号，推广四合院文化，从创意产业的理念出发去打造院子梦想。

“现在怀揣院子梦的人越来越多。”不光是国外游客，很多生活在现代都市丛林中的人都对传统四合院的生活充满好奇，他们喜欢这种文化、甚至为之神往，但却没有足够的财力去拥有一套属于自己的院子。“我们这间酒店恰恰可以满足他们，让所有人有机会在这里做一夜真实的‘北京梦’，即便不能私藏，只是小住几天仍然可以过一把原汁原味四合院生活的瘾。”做四合院酒店就是要还原一种生活方式。它一定不是最美、最有视觉冲击、最奢华的，但它绝对是最舒服、最北京、最中国的。

投资成功案例：板桥南巷1号

     这座四合院占地600平米，房间使用面积约为350平米，由三面套房围合而成，又在正房对面以玻璃搭建出阳光房作为餐厅。在功能空间上，更划分出保姆房和西式厨房。2003年，曾先生以使用面积每平米不到9000元的价格将这座院子收入囊中，又花了近250万元做现代化的翻新改造，即便如此，这套院子如今的市价已经攀升到3000万元，翻了5倍。正是这座院落，拉开了他在北京四合院投资的序幕。

每月每套院子可以租6万-10万元

    在接受采访之前，曾先生刚刚通过一家四合院中介机构签订了新的出租协议，原来租住这里的某驻华使馆外籍领事即将调动回国，不能续租了，但还不到半个月工夫，就又迎来了新主入住，而这次的租赁合同一签就是3年。

“这次的租客是一家外地公司，他们打算把这套院子作为企业在北京接待贵宾的私人会所。”曾先生介绍说，大部分四合院出租的用途都是用来做会所或驻京办事处，也不乏外籍或外地的企业高管自住的情况。在北京，四合院比任何一种居住载体都更加彰显居住者的身份和地位，这是不争的事实。

    而这套院子每月近6万元的租金并不是他所有院子中最高的。位于长椿街光彩胡同的一套700多平米的院子，以每月10万元的租金租给了辽宁一家实力企业的老总作为自住。“这位租客要求提供四个停车位，还要有院内车库。我们就把两个院子打通，这样就有两个车库，又跟邻居、居委会打招呼协商，把临街的停车位留给我们，这样才满足了他的要求。为了保证安防，又为他安装了8个摄像头，把现在富豪阶层需求的生活空间全部压缩进这个院子。”一年高达百万的租金看来的确物有所值。

四合院投资要义

     目前散院子的收购价格已经涨幅不少，如果修整后可以卖到1000万的院子，那么收购的价格大概也要在600万左右，相当于成院价格的6折到7折之间。

以占地面积衡量，300-1000平米的院子最容易出租，也容易转手。用作私人会所或者自住，这个面积都是最合适，租金每月6万-10万元也比较适中，大多数租客都承担的起。

投资院子的专业门槛很高，一座破院子收过来不翻新完善，就不会有人租，这就等于没有任何价值。老胡同区都没有完备的地下污物处理管道，要自己挖建化粪池。原有电箱配备的容量也很小，要保证空调、电脑等电器能正常使用，要去电力局申请增容。

现在投资院子最适合的还是把它打造成高档住宅。首先胡同宽敞，车辆能够顺利进出，有停车的空间，这样的四合院比较适宜高端人士居住。周边的环境也要考虑，如果挨着或临近垃圾站，那改建再好的院子也不会有人问津。

 

亿元豪院近千平米大院更具投资空间

投资家手记

投资成功案例：西四北四条31号

    这套占地1100多平米的四合院，是孙大卫与友人合伙买下的。院子的重新翻建可谓巧夺天工，令人叹为观止。由于有阔绰的占地面积，所以营造了池塘水系、回廊等古法主题。同时还在地下挖掘了近700平米的地下室，实现了极为现代精神的休闲生活动线。5年前收购的时候，以占地面积来算每平米价格不足1万，经过精湛的翻建改造，以及四合院行情，如今的市场价格已接近亿元。

顶级院子向下看

    针对向往四合院生活的高端居住阶层，过去的院子在居住功能上有很大的局限性。前出廊、后出厦，本身的居住面积并不大。而地上空间的改建是严格受到国家控制的，必须与原有建筑形式、高度等条件完全相符。因此，现在四合院翻建改造过程中，挖掘、利用地下空间是主流趋势。地下有更大的空间留给居住者自行发挥生活创想，同时可融入更多现代的元素。

就拿这座院子来说，地上占地面积有1100平方米，除去亭台楼阁，水系花园等景观占用的面积，留给人们室内活动的面积恐怕也只有400多平米。于是，增设了一个近700平米的地下室，建造了保龄球道、家庭影院、健身空间和桑拿房，营造了非常现代的娱乐休闲空间。但在地下空间建造中，也必须考虑与地上空间的配合。

    在充分发挥创意的同时，仍要保存下来北京古建的精髓。院落墙壁上的石雕，都是用上百年的古石为原料，有些材料更是从山西、福建不远万里背回来。回廊里的彩绘都是工匠一笔一划画描摹上去的，一切付出都是要还原他的文化色彩。

见证院子价格五级跳

5年来院子的收购价格。从占地面计算，每平米不足1万元攀升到现在的5万左右，翻了近5倍。

“位置、环境稍逊一筹的院子，现在也达到了3万元每平米。”孙大卫说：“经过重新推翻改建，崭新院落的价格甚至能升至占地面积7万8万元每平米，地下空间的面积可以按2万3万元每平米折算下来。这样粗算下来，目前西四这套院子的市场价格已经接近亿元。””

    但如果只是200-300平米的四合院，即便改造翻建一新，也不会有太大的投资利润空间。“200平米的院子花1000万买下，再花费200万-300万元翻新，最后顶多卖到1500万。”认为：“1000多平米的大院子才有比较不错的获利空间。而且四合院的目标买家多是企业富豪、明星，院子越大，越能彰显身份地位。所以想投资四合院的投资者不妨还是选择大院子下手。”

四合院投资要义

    最有居住和投资价值的院子只在东、西城区的二环以内。胡同宽敞笔直，成传统的棋盘式分布。南城的院子比较零乱无序。稀缺的数量导致四合院的升值空间必定比城市中的高端公寓高很多，今后涨到10多万元甚至20多万元每平米的价格是很正常的。

    合抱北京之梦 --装满京城梦想的四合院，既传承了传统合院之精髓，又巧妙糅杂进现代居住的动线理念，在最大限度的遵循传统技法的基础上，充分还原了传统建筑的肌理，完全体现出皇家院落之登峰造极。

风水中渗透美学成分

    院的建造思想，始终与中国的传统文化紧密相融，其中也包括中国传统的人文理念——风水。院子的布局在很大程度上是依据五行八卦部位决定的。后屋比前屋高，成主从之势，既利于采光，又使后面的房间视线不至于受到阻碍。同时，以左右两侧的厢房为护卫，中设天井，错落有致。

    走进院落大门，穿过华美石雕的影壁，转入垂花门后，豁亮清新的庭院跃入眼帘。门洞左右的屋檐下盖有回廊，正房正对大门，东西各有厢房。正房西侧一棵挂有“古树保护”铭牌的百年大枣树，依旧遒劲有力地将枝丫伸向天际。都说古树有灵性，一直默默保护这一方土地。

造园 建筑 合院

    四合院建筑发展到清代，在建筑方面达到最高的成就，那就是造园技术。皇室园林及达官贵胄竞相效尤，将四合院的庭院园林设计艺术推向新的高峰。在清朝官方规定禁止民间的老百姓取引活水进入私家园林院落，所以四合院的在水系景观营造方面一直不如人意。

    现如今的现代技术的发展让四合院园林艺术在院里得到实现的创新和改善。后院的池塘里流水潺潺，水面点缀着红莲，锦鲤在荷叶下追逐嬉戏。池畔叠石流瀑、泉水叮咚。站在翠绿草坪岸边的红海棠和红石榴相互致敬。

    园林精巧绝伦的设计将自然之趣引入私家院落，在美化了居住环境的同时，更为宅院增添了无限生机与吉祥。